Czy władze Kosakowa wpadły w sidła korupcji ?
Wszędzie tam gdzie zależnie od decyzji urzędnika wchodzi w rachubę zdobycie wielkich pieniędzy, samoistnie powstaje pokusa korupcji.
W samorządzie, takim jak nasz największe pokusy korupcyjne towarzyszą uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
W naszej gminie uchwalono dziesiątki miejscowych planów zagospodarowania. Efekty radosnej twórczości pseudo urbanistycznej widzimy w postaci osiedli budowanych w szczerym polu, a w konsekwencji słusznych żądań mieszkańców o drogi, chodniki i oświetlenie.
Co kierowało osobami, które doprowadziły do bałaganu urbanistycznego postaramy się wyjaśnić na przykładzie obecnie uchwalanego miejscowego planu dla Pogórza, w okolicy ulicy Kościuszki.
Miejscowy plan jako prawo lokalne uchwalają radni gminy, ale o tym kiedy i jaki plan mają uchwalić decyduje … wójt.
To wójt zadecydował: jaki teren objęto planem, kiedy rozpoczęto procedurę i w końcu co najważniejsze, wójt wnioskował jakie parametry mają być w planie przyjęte.
Sama decyzja o przystąpieniu do uchwalania planu jest warta miliony. Kolejne miliony jest warta decyzja związana z parametrami, czyli wskaźnikami w nim zawartymi.
Co daje plan ?
W przypadku planu Pogórza wartość gruntu objętego planem wzrasta co najmniej o 2 mln zł, na każdym hektarze. Wynika to z prostego wyliczenia: wartość ziemi rolnej przed uchwałą 20 zł za m², a budowlanej po uchwale 220 zł, za ten sam m². Znawcy tematu rozbawią się tą ceną jako za niską na tym terenie, ale nie przesadzam, żeby uniknąć posądzenie o manipulację.
Powyższa informacja może tylko wzbudzać niezdrową zazdrość, czy też zawiść względem właściciela terenu. Zazdrość, nie tylko za korzyści finansowe, ale głównie zazdrość o moc przekonywania Wójta, który w konsekwencji podjął decyzję o przystąpieniu do uchwalania planu.
Największą pokusę korupcyjną wzbudza jednak negocjowanie odpowiednich zapisów planu.
W przypadku naszego przykładowego planu Pogórza manipulowanie wskaźnikami umożliwia uzyskanie dodatkowego dochodu (nie mylić z przychodem) ponad 20 mln zł.
Zbójeckie prawo developera to walczyć o maksymalny zysk, bo dla zysku ryzykuje się prowadzeniem działalności gospodarczej i do niego nie możemy mieć pretensji.
Nadrzędnym obowiązkiem Wójta jest wypełnienie roty ślubowania, która brzmi:
„Obejmując urząd wójta gminy, uroczyście ślubuję, że dochowam wierności prawu,
a powierzony mi urząd sprawować będę tylko dla dobra publicznego i pomyślności mieszkańców gminy.”
Z chwilą uchwalenia planu mieszkańcy zamiast uzyskać korzyści otrzymują, niewspółmierne do nich zobowiązania budżetowe:
- wykup terenu pod drogę – koszt około 1 mln zł
- wybudowanie drogi – według parametrów zawartych w planie, (chodnik, ścieżka rowerowa, oświetlenie oraz odwodnienie) – koszt około 2,5 do 3 mln zł.
Dodatkowo w konsekwencji uchwalenia tego planu powstanie w niedalekiej przyszłości obowiązek:
- wykupu terenu pod budowę szkoły, przedszkola i żłobka – około 4 do 6 mln zł.
- wybudowaniu szkoły podstawowej, przedszkola i żłobka – koszt ponad 25 mln zł
Żeby być ścisłym i obiektywnym, należy powiedzieć, że w przyszłości osiedle z 2,5 tys. mieszkańców wygeneruje przychody budżetowe w postaci części podatku PIT oraz podatku od nieruchomości. Szacunkowe wpływy rzędu 2,5 do 3 mln zł rocznie.
Pozyskane kwoty jednak pochłoną bieżące wydatki takie jak : utrzymanie dróg, czyli oświetlenie, zimowe odśnieżanie, naprawy i remonty dróg oraz dopłaty do szkoły, przedszkola i żłobka.
Zadajmy więc pytanie: w czyim interesie leży uchwalenie tego planu ? Na pewno nie jest to interes obecnych mieszkańców gminy.
Jak do takiej sytuacji doszło i o czym zadecydował wójt ?
Poniżej przedstawiamy chronologię zdarzeń i analizujemy skutki planu.
Historia całej sprawy toczy się od paru lat. W 2012 roku przygotowano pierwszą wersję planu, który między innymi obejmował działkę 72/1 obręb Pogórze. (Załącznik nr 1 i nr 2). Pierwsza dyskusja publiczna odbyła się w dniu 05.02.2015 r. Po tej pierwszej dyskusji w projekcie planu naniesiono parę poprawek
(Załącznik nr 3 i nr 4) i przeprowadzono drugą w dniu 11.05.2015 r.
Niestety po drugim wyłożeniu kilkadziesiąt tys. zł za wykonany projekt wyrzucono w błoto..
Wójt do tej pory nie wniósł tego projektu pod obrady i już raczej nie wniesie bo … niespodziewanie wprowadził w styczniu 2016 r. uchwałę o przystąpieniu do planu, ale już dla znacznie okrojonego terenu. (Załącznik nr 5 i nr 6)
W tym miejscu należałoby zadać pytanie, dlaczego właśnie ograniczono się do takiego a nie innego terenu.
Odpowiedź może tkwić w informacji kto jest obecnie właścicielem działki 72/1 obręb Pogórze, i jakie wskaźniki przyjęto w nowym projekcie.
Od kwietnia br. właścicielem działki jest Euro Styl Development Sp. z o. o. Morskie Spółki Komandytowej (Załącznik nr 7). Poprzednim właścicielem, który nie dał rady przebrnąć przez procedurę uchwalania miejscowego planu był rolnik, mieszkaniec naszej gminy.
Najciekawsza jednak jest analiza w jaki sposób zmieniały się wskaźniki i jak one wypadają w porównaniu z parametrami już wybudowanych osiedli. Bardzo przejrzyście można zapoznać się ze wskaźnikami analizując poniższą tabelę.
Przyglądając się tabeli warto zwrócić uwagę chociażby na porównanie wskaźników osiedla „Morskie” a jeszcze bardziej na wskaźniki projektu planu, który był przygotowywany dla poprzedniego właściciela.
Najbardziej kluczowe wskaźniki to:
- Maksymalny % pow. biologicznie czynnej
- Intensywność zabudowy
- Wskaźnik miejsc postojowych
- Wysokość zabudowy
- Stawka procentowa art. 36 ust 4. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.
- Wielkość pow. zabudowy w stosunku do pow. działki.
Jakie korzyści ma uzyskać deweloper w porównaniu do poprzednich planów, a szczególnie w porównaniu do poprzedniego właściciela ?
Po pierwsze – największa korzyść wynika ze zmiany zapisu wysokości zabudowy z 12 na 15 m. Różnica w uzyskanej powierzchni do sprzedaży to jedna kondygnacja – zysk około 20 mln. zł.
Po drugie – zmniejszenie wskaźnika miejsc postojowych z 1,5 miejsca na mieszkanie na 1,2 miejsca co ma być wyrównane parkingami na terenach, które gmina musi wykupić … nie od kogo innego tylko od tego developera.
Po trzecie – stawka % z art.36 ust 4. ustawy, czyli wysokość opłaty od wzrostu wartości nieruchomości związanej z uchwaleniem planu w przypadku jej zbycia. Projekt dla poprzedniego właściciela przewidywał stawkę w wysokości 15 % obecnie tylko 5 %. W przeliczeniu na żywą gotówkę różnica 10 % daje okrąglutką kwotę około 1,4 mln. zł., które nie wpłynie do budżetu gminy. Poprzednie plany miały stawkę 10 %, tym bardziej nasuwa się pytanie dlaczego nie zastosowano tej stawki. Nota bene ustawa przewiduje, że ta stawka może wynosić 30 %
Po czwarte – pozyskanie dodatkowych 2155 m² terenów pod zabudowę w związku ze zmniejszeniem wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. Wartość takiego terenu to minimum 430 tys. zł.
Skąd taka pozyskana powierzchnia ?
Zmniejszenie wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej o 10% daje oszczędność w tym planie 7155 m², po odjęciu 5000 m², które ma być przeznaczone na tereny zielone, developer i tak pozyskuje extra 2155 m².
Ten ostatni aspekt jest przykładem w jaki sposób można wykorzystać nieświadomych radnych
w popieraniu nie do końca słusznych spraw.
Z programu wyborczego oraz licznych wypowiedzi radnego Adama Fajksa wiemy, że jedną z jego sztandarowych spraw miało być pozyskanie terenów zielonych dla osiedli w Pogórzu. Jak musi się teraz czuć radny, z którego zrobiono …. W to miejsce każdy może wpisać to co wynika z efektów jego walki. Czy warto było przez dwa lata być naiwnym i popierać wiele głupot po to żeby być tak potraktowanym. Nie ma problemu jeżeli radny robił wszystko na zasadzie zaufania do poczynań wójta, ale jeżeli miał pełną świadomość, to już zakrawa na złamanie ślubowania, które składał przy objęciu funkcji.
Na koniec jest jednak jedna bardzo dobra informacja. Będzie sukces i to z nagrodą równowartości ponad 1 mln US $.
Plan przewiduje, że na terenie zielonym 1.ZU „dopuszcza się odbiór wód opadowych”.
Nagroda Nobla za wybitne osiągniecie z fizyki gwarantowana. Jeszcze nikomu nie udało się spowodować, żeby woda płynęła pod górę. Według uchwalanego planu odbiór wód opadowych będzie możliwy w jego najwyższym miejscu terenu.
Czyżby nikt nie zauważył, że ostatnio zalane było osiedle „Mistral”, bo tam jest najniżej ? Najlepiej to widać na mapce topograficznej poniżej (Załącznik nr 8).
Kompleksowo zastrzeżenia do tego planu (Załącznik nr 9) wraz z załącznikami ( Nr 10 i Nr 11) w formie uwag wniosło Stowarzyszenie Mieszkańców Gminy Kosakowo. Termin składania uwag upłynął 14 listopada br. Teraz czekamy z niecierpliwością na upływ 21 dni, które ma wójt na rozpatrzenia uwag, o czym niezwłocznie poinformujemy czytelników.
Henryk Palczewski
Załączniki:
- Rysunek planu maj 2012 r.
- Tekst planu maj 2012 r.
- Rysunek planu maj 2012 r. – zmodyfikowany.
- Tekst planu maj 2012 r. – zmodyfikowany
- Rysunek do uchwały o przystąpieniu.
- Tekst uchwały o przystąpieniu.
- Dział III Własność KW GD2W/00010912/3
- Fragment mapki z oznaczonym terenem zielonym
- Uwagi do planu złożone przez SMGK
- Tereny dla, których powinien być wykonany plan
- Odpowiedź wojewody